第109章 负利率时代 (1/2)

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    作为最重要的产品输出国，中国的外汇储备已跃居世界第一，人民币面临巨大的升值压力。这一局面与80年代中期的RB极为相似。

    RB错误的货币政策和财政政策使泡沫经济离实体经济越来越远，虽然当时RB人均GDP超过美国，但国内高昂的房价使得拥有自己的住房变成普通RB国民遥不可及的事情。最后RB戳破了泡沫经济，没造成更大的破坏，日元没变成擦屁股的废纸，但股价和地价短期内下跌50%左右，银行形成大量坏账，RB经济进入了十几年的衰退期。

    房价高启与2020年的中国也极为相似，但中国的货币政策更稳健，与RB的房地产硬着陆不同，中国的对房地产的应对方法更合理有效，其中一个关乎大家切身利益的政策必须要说说。

    对于每一个背负了房贷的人，广大房奴们，绝对想不到，进入2020年头的时候，央行会送来一份大礼。当然，对于想要在2020年后刚需买房的人来说，也算是一份大礼。

    2019年12月28日，中国人民银行（央行）发布年内第30号公告。公告中的文字非常专业、晦涩，不是金融专业出身的人，会觉得云里雾里，也体会不到这则公告的史诗级作用。

    这则重磅公告的内容，转述出来是这样的。

    第一：从2020年1月1日开始，商业银行不得和买房人，签订参考贷款基准利率的浮动利率贷款合同。房贷利率正式换锚。

    第二：从2020年3月1日开始，商业银行必须和存量房贷的借款人，废除原有房贷合同，让借款人重新二选一，要么：固定利率；要么：「LPR利率+基点加成」模式。

    也就是说，从今年的3月1日开始至8月份的5个月时间里，当初和买房人签订了房贷合同的银行，会联系买房人，协商废除原有的「基准利率+浮动比例」的利率合同，然后再二选一。

    大家一定要记住，无论银行怎么巧舌如簧，口吐莲花：

    都不要选择固定利率模式，而是要选择「LPR利率+基点加成」模式！

    央行公告中说得很清楚，这种变更，一辈子只有一次机会，选错了的话，是无法更改的。

    不要小看两种利率模式的差别，我们可以大致估算下，在某些年份，利率差距可能达到1-5个百分点。如果房贷余额有300万元的话，每年还款差异就可能达到3-15万元。这几万块钱可都是大家作为一个普通人赚的辛苦钱啊。

    在过去几年，数百万的年轻人夫妻，掏空了父母辈的钱包，背负了房贷，不敢辞职和跳槽，过上了不敢消费的佛系生活。

    央行的定期报告显示，截止2019年8月份，个人贷款余额总量在29万亿元人民币。你的房贷，可能就在其中。

    现在，央行要给你松绑了，卸下重担了，就看你3个月之后，要不要接收这份大礼，改变一家子的命运了。

    央行在2019年8月份，进行房贷变革的细节如下。

    变革前，房贷利率=央行基准利率+浮动比例。

    基准利率由央行统一公布，商业银行无权控制，只能被动跟随。如果央行加息了，或者降息了，那么在来年的固定日期1月1日，购房者的基准利率就会统一改变。当前的基准利率是4.90%。

    商业银行能够改变的就是“浮动比例”。有些城市的银行货币宽松，鼓励首套房置业，地方政府财源依赖于土地出让金，那么可能在基准利率的基础上打折扣，但是大多数城市，是没有浮动比例，或者上浮的。

    对购房者而言，和银行签订的“浮动比例”一旦确认，以后是无法变更的。

    但变革后，房贷利率=贷款市场报价（LPR）利率+基点加成。

    LPR利率，专业说法是“全国银行间同业拆借中心”，统计18家银行报出的各自的1年期和5年期以上贷款利率，剔除最低价、最高价后，计算的算术平均价。

    说得更加直白一点：LPR利率更加市场化，在反映全社会无风险利率的程度上，更加逼真。

    当经济过热时，通胀时，利率高；当经济过冷时，通缩时，利率低。这种市场化的利率，将贷款人和借款人之间的利益、风险，均衡了下。

    央行高屋建瓴，将1年期LPR利率，用于实体经济；将5年期LPR利率，用于了房地产市场。

    当需要给实体经济降息时，就调低1年期LPR利率，确保中小企业民营企业能借到便宜的钱，不让漫灌的大水进入房地产行业。

    当需要单独对房地产调控时，只需要提高5年期LPR的利率，就不会对实体经济产生成本压力。

    但是从长期来看，随着美联储带领各国央行掀起的降息潮到来，5年期LPR利率，一定会向1年期LPR利率进行回归和靠拢的。

    在2019年11月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期贷款市场报价利率（LPR）。

    1年期LPR利率为4.15%，5年期以上LPR利率为4.80%。同10月21日公布的上期数值相比，均下调了5个基点。

    特别地，5年期LPR利率4.80%，比原有的贷款基准利率4.90%，低了10个基点，也就是0.1个百分点。

    如果2020年1月以后买房子，签订的是变革后的房贷利率模式，未来LPR利率长期下行，那么买房人和贷款机构的房贷利率，也必然下行，这样的话，买房人承担的利率成本，和全社会的利率成本大致相当。

    如果是2019年8月份之前买的房子，买房人和贷款机构签订的是基准利率，或者固定利率，那么未来社会无风险利率下行后，买房人承担的压力，将前所未有的大。这批买房人，完全将自己的人生上贡给了银行帝国，和后来轻装上阵的买房者，泾渭分明，社会的不公平性就拉大了。

    有些人可能会说，变革前后，二种利率的差异，就在10个基点，0.1个百分点，差异不大。

    你要这么说，只能证明，对我们国家未来利率下行趋势的力量，一无所知！

    央行和放贷银行，居然给我们买房者这么好的福利，会把吃进肚子里的肉，吐了出来，它们图什么呢？

    呵呵。如果你能这么想，说明你真的太天真了。

    央行和放贷银行，给借款人松绑，绝对不是为了把吃进肚子里的肉吐出来，而是担心未来进入低利率时代以后，借款人弃房而去，那样会引发全社会系统性的大风险的。

    因为，它们是极其专业和前瞻的机构，已经提前预测到了：

    在未来5-20年的时间长度内，中国一定会步入发达国家的后尘，进入低利率，甚至是负利率时... -->>

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